Le marché immobilier en France a été particulièrement dynamique jusqu’au 1 er semestre 2022, malgré un ralentissement durant la crise sanitaire du COVID. La demande dépassant l’offre ces dernières années, les prix ont alors fortement augmenté (+7,2% en 2021). La crise sanitaire du COVID avait également mené de nombreux ménages à reconsidérer leur logement et leur domiciliation, et l’exode urbain d’après crise a eu un effet notable sur le marché de l’immobilier balnéaire, des villes moyennes et du milieu rural, entraînant un rééquilibrage territorial de la valorisation des prix des biens immobiliers.
Ces dernières années ont également été marquées par des taux d’emprunt relativement faibles (taux planchers historique) favorisant l’acquisition immobilière pour les primo-accédants notamment.
Après avoir connu un essor exceptionnel durant ces dernières années, le marché immobilier observe un véritable virage au cours de ces derniers mois. D’après de nombreux experts, l’année 2023 verrait l’évolution des transactions immobilières reculer de plus de 15%. Le nombre de ventes a chuté depuis plusieurs mois, de nombreux facteurs étant à l’origine de ce revirement de situation.
Juin 2021 aura été marqué par l’annonce des restrictions du Haut Conseil de la Stabilité Financière (HCSF) cherchant à minimiser les risques et le surendettement des ménages. Les prêts immobiliers seront donc dorénavant soumis à un taux d’endettement maximum de 35%, et une durée de maturité bloquée à 25 ans entraînant une contraction des conditions d’octroi auprès des ménages français. Les groupes bancaires ont par ailleurs modifié leur calcul du taux d’endettement afin d’assurer le maintien de leur marge, au péril des projets de leur client.
La tendance inflationniste mondiale entraîne par conséquent une politique monétaire plus restrictive. Cette augmentation progressive mais violente des taux directeurs par la Banque Centrale Européenne vise à contenir l’inflation mais vient impacter les taux de refinancement et par ricochet les taux d’emprunts des établissements bancaires.
En parallèle, le taux d’usure imposé par la Banque de France (taux maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils accordent un prêt) et l’effet ciseau qu’il entraîne, ont restreint les conditions d’octroi des prêts immobiliers, ne permettant plus aux banques de financer certains des projets de leur client et impactant notamment les frais de courtage intégrés au TAEG.
Les prix de l’immobilier en France semblent résister à cette crise financière, avec une stagnation constatée depuis plusieurs mois. Cependant, la difficulté des acquéreurs à obtenir des financements pour réaliser leur projet, entraîne de facto une bascule entre l’offre et la demande.
On constate désormais une diminution du pouvoir d’achat immobilier (estimée à -25%) et de la capacité d’emprunt. En effet, les taux des crédits en forte hausse ces derniers mois (qui frôlent aujourd’hui les 4%) diminuent fortement la capacité d’emprunt des acquéreurs, soit de près de 20%.
Avec un apport équivalent et une même mensualité, le montant des prêts octroyés diminue considérablement. Les prix de l’immobilier semblent quant à eux se stabiliser et les acquéreurs pensent donc leur projet autrement. Ils tendent à s’éloigner des centres urbains mais également à revoir la surface de leur future acquisition à la baisse pour que celui-ci rentre dans l’enveloppe budgétaire. Aussi, certains patientent jusqu’à une éventuelle baisse des prix.
Malgré certains indicateurs alarmants, le marché de l’immobilier ne s’effondrera pas. Même si le nombre de vente semble fléchir, le besoin de logement en France est une priorité du gouvernement. La construction reste à un niveau historiquement bas et subit l’inflation des prix des matières premières.
Ainsi pour relancer le marché immobilier, les hautes sphères ont mis en place un certain nombre de mesures : mensualisation du taux d’usure, assouplissement des mesures de la part du HCSF qui augmente le pourcentage d’accords dérogatoires jusqu’à 20%, révisions des conditions du PTZ…
De plus 1 acheteur sur 3 n’est pas concerné par l’obtention d’un prêt pour acheter son bien. Certes les ventes sont en baisse par rapport à des années précédentes qui ont été exceptionnellement favorables, et avec près de 900 000 transactions projetées, 2023 n’atteindra pas le niveau des années catastrophiques comme 2008.
Près de 30% des Français font appel à un courtier dans leur recherche de financement. Les démarches sont relativement chronophages lorsqu’il s’agit de solliciter et comparer les offres de différents établissements bancaires. Faire appel à un courtier permet de s’accompagner d’un expert qui appréhendera le projet et la situation du client en considérant toutes ses subtilités.
Grâce à des relations privilégiées avec ses partenaires bancaires, l’intermédiaire effectuera le montage du dossier et la présentation auprès des structures les plus susceptibles d’apporter une issue favorable. Il sera en mesure de négocier les meilleures conditions pour ses clients et s’adapter à leurs besoins en optimisant notamment l’assurance emprunteur.